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寓管理于服务,融服务于点滴。
北京市德赢ac米兰条例大变化解读
 浏览次数:234次 更新时间:2020-04-10 12:09:06


《北京市德赢ac米兰条例》解读60大变化(一)

《北京市德赢ac米兰条例》于2020327日发布,将于202051日实施,共计八章104条。惠诚律所政府法律顾问团队长期为北京市住建委、北京市物业协会等机构提供法律服务与项目合作,现充分发挥物业领域政府法律顾问的实务与立法分析的专业优势,根据新条例的法条内容与原有的北京地区的各项规章、规范性文件、政策性文件进行逐条的分析比对,分析出了60大变化,其中对政府、相关组织的职责变化又做了重中之重的分析,厘定出13条职责的变动,供各级管理机构的决策参照。本文也可以用于物业行业协会、德赢ac米兰企业等领域的实务解读。该文共计28000余字,全部系惠诚行政法周勤华律师团队之原创,如有修改完善之处,欢迎与我们联系。

一、政府、相关组织职责的主要变化

(一)明确区政府的组织领导、综合协调、统筹推进等职责

区政府的职责更多、更明确。德赢ac米兰主要涉及的是住建部门的职责,但是更涉及街道办事处和乡镇人民政府(以下简称“街乡”)、公安等多个部门和基层政府职权,住建部门难以组织协调,因此《北京市德赢ac米兰条例》(以下简称《条例》)更明确了区政府对各部门组织协调、统筹推进、解决重大问题等职责。

《条例》第七条:区人民政府应当加强对本辖区内德赢ac米兰工作的组织领导,建立德赢ac米兰综合协调工作机制,组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门和单位,统筹推进辖区内德赢ac米兰各项工作,协调解决辖区内德赢ac米兰重大问题。

(二)市住建部门的职责

《德赢ac米兰条例》未具体划分县级以上住建部门的层级分工,包括行政处罚均规定为县级以上住建部门的职责。《北京市德赢ac米兰办法》(以下简称《办法》)等德赢ac米兰相关的地方性法律规范均明确区县住建部门具体的监管工作,行政处罚职责也基本归区县住建部门行使,市住建部门的职责主要是制度政策的制定的实施、指导和监督等。《条例》延续了市区两级的基本分工。除建立健全业主委员会、德赢ac米兰委员会委员培训制度是新增职责外,其他职责基本是市住建部门已经开始实施的工作,正在逐步进行制度建立和完善的过程中。

《条例》中提及的需市住建部门制定的制度和示范文本如下:

1、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准。

2、德赢ac米兰委员会组建的具体办法。

3、专业评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估的具体办法。

4、物业服务企业分类监管、立激励和惩戒制度。

5、业主委员会、德赢ac米兰委员会委员培训制度。

6、发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。

据悉,除此之外,市住建部门还将出台其他配套文件,包括前期德赢ac米兰办法、业主大会指导规则、物业服务公示管理办法等,都是事关《条例》实施的节点问题。

从去年起,本市已经同步开展了物业重点问题“10+1”试点,包括党建引领德赢ac米兰、赋权街道、业委会组建和运行、物业区域划分、专业管线“进门入户”等10个试点和专项维修资金情况调查一个专项工作。

目前,已经初步确定28个需要出台的配套文件,包括前期德赢ac米兰办法、临时管理规约和管理规约示范文本、业主大会指导规则、住宅小区物业服务清单、物业服务公示管理办法、企业信用管理办法等。

《条例》第六条第一款:市住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

(一)制定本市德赢ac米兰相关政策并组织实施;

(二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展德赢ac米兰的监督管理工作;

(三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

(四)建立健全业主委员会、德赢ac米兰委员会委员培训制度;

(五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准;

(六)建立全市统一的德赢ac米兰信用信息、业主电子共同决策等信息系统;

(七)指导行业协会制定和实施自律性规范;

(八)实施德赢ac米兰方面的其他监督管理职责。

(三)街乡职责与住建部门职责相对明确

在《德赢ac米兰条例》中,多处职责是街乡和区住建部门均具有的职责,例如业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会;业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

《办法》则对街乡职责和区住建部门的职责进行了相对明确的界定,而《条例》则基本延续了《办法》中的职责划分原则,在总则中将街乡职责和区住建部门的职责分别进行了汇总,相对而言更职责界定清晰。

(四)区住建部门的指导职责主要是指导街乡

街乡和区住建部门对德赢ac米兰均有指导职责,《条例》对此也进行了相对清晰的界定,第六条明确列举了市、区住建部门的职责,区住建部门的指导主要是三点:

1、指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用。

2、组织对辖区内业主委员会、德赢ac米兰委员会委员开展培训。

3、指导街道办事处、乡镇人民政府实施与德赢ac米兰相关工作。

(五)区住建委需要特别注意的职责

区住建委需要特别注意的职责如下:

1、物业服务企业虽然不再是资质管理,但是区住建委仍对物业服务企业和从业人员进行监督管理。

2、市住建委建立健全业主委员会、德赢ac米兰委员会委员培训制度后,区住建委应据此组织对辖区内业主委员会、德赢ac米兰委员会委员开展培训;在市住建委的培训制度尚未建立健全前,区住建委也可以自行组织各种形式的新法实施、德赢ac米兰规范、业委会活动规范、法律风险防范、纠纷解决等培训活动。

3、区住建委对街乡的德赢ac米兰相关工作有进行指导的职责,包括但不限于对国家、北京市政策的解读,市住建委规定、指示的落实,疑难问题的解答,涉及全区德赢ac米兰问题的统一口径等。

《条例》第六条第二款:区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责:

(一)贯彻执行德赢ac米兰相关政策和制度;

(二)监督管理辖区内物业服务企业和从业人员;

(三)指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

(四)组织对辖区内业主委员会、德赢ac米兰委员会委员开展培训;

(五)指导街道办事处、乡镇人民政府实施与德赢ac米兰相关工作;

(六)落实德赢ac米兰方面的其他监督管理职责。

发展改革、民政、财政、规划自然资源、城市管理、水务、市场监管、园林绿化、人防等相关主管部门,按照各自职责,负责德赢ac米兰相关监督管理工作。

(六)街乡的指导职责主要是指导业主大会、业委会、德赢ac米兰委员会

总则部分汇总了《条例》规定的街乡主要职责,主要是组织、协调、指导、调处纠纷等职责。《条例》在后续条文中均作出了具体规定。街乡的指导职责主要包括:

1、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、德赢ac米兰委员会组建。

2、指导业主大会、业主委员会、德赢ac米兰委员会依法履行职责。

3、指导辖区内德赢ac米兰项目的移交和接管。

4、指导、协调物业服务人依法履行义务。

《条例》第八条第一款:街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、德赢ac米兰委员会组建,并办理相关备案手续;指导、监督业主大会、业主委员会、德赢ac米兰委员会依法履行职责,有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定;参加物业承接查验,指导监督辖区内德赢ac米兰项目的移交和接管,指导、协调物业服务人依法履行义务,调处德赢ac米兰纠纷,统筹协调、监督管理辖区内德赢ac米兰活动。

(七)街乡的多项职责由依申请向主动组织转变

原制度框架中,业主大会和业委会均是自治组织,街乡主要是指导和监督职责,根据申请提供指导和协助,很少有直接组织的职责。然而很多小区业主大会多年无法召开,而街乡限于指导职责,无法直接组织召开,导致业委会迟迟不能成立。《条例》对此新增一些规定,某些情形下,街乡有直接组织会议的职责。

例如,为解决小区入住多年无法成立业主大会的问题,规定街乡有组织业主成立业主大会的职责,且明确时间要求,前期物业服务合同期限届满前六个月。之前的规定街乡是依申请指定代表担任筹备组组长。

《条例》第二十四条:前期物业服务合同期限届满前六个月,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会,选举产生业主委员会或者组建德赢ac米兰委员会,就德赢ac米兰事项进行表决。

(八)明确街乡的执法权,增加执法事项

《办法》规定,建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,街乡有责令限期改正的职权;逾期不改正的,街乡可处3万元罚款。据此,街道办事处有进行罚款的依据,但是在实践中街道办事处并没有行政执法权,也没有执法部门,也无法像专门的执法部门一样具备足够数量的有执法证的人员,本条关于罚款的设计在实践中的执行效果并不顺畅。

对此,《条例》明确了街乡的执法权,并规定街乡应建立综合执法工作机制,加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

另外,因《条例》删除了建设单位向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的义务,相关处罚条款也就没有了。《条例》规定的街乡处罚权主要是对物业服务人未按规定将物业服务合同备案和物业服务企业项目负责人未按时报到的处罚。

《条例》第九条:街道办事处、乡镇人民政府根据市人民政府确定的行政执法事项清单,依法行使行政执法权,建立综合执法工作机制,加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

第九十一条:违反本条例第六十三条规定,物业服务人未按规定将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处五千元以上一万元以下的罚款。

第九十三条:违反本条例第六十六条规定,物业服务企业项目负责人未按时报到的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改的,处五千元以上一万元以下的罚款。

(九)明确居委会、村委会职责

居委会、村委会主要是指导、协调、监督、调解职责,主要增加了就业主反映的德赢ac米兰事项向业主大会、业主委员会进行询问的权力。

《条例》第八条第二款:居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作,建立党建引领下的德赢ac米兰协商共治机制;有权就业主反映的德赢ac米兰事项向业主大会、业主委员会进行询问,引导规范运作;指导、监督物业服务人依法履行义务,调解德赢ac米兰纠纷。

(十)明确党委的领导地位,推动党组织的建立,发挥党建引领作用

《条例》第三条明确规定了党委的领导地位,推动党组织发挥引领作用的方向,同时在具体规定了,又明确规定了党组织的职责,例如:社区党组织参加首次筹备组会议;业主委员会委员候选人可以由社区党组织推荐;社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

《条例》第三条:本市德赢ac米兰纳入社区治理体系,坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者德赢ac米兰委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

推动在物业服务企业、业主委员会、德赢ac米兰委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。

(十一)支持行业协会的发展

《条例》第十二条:本市支持德赢ac米兰、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制团体标准、调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。

(十二)与义务条款相对应增加处罚条款,并明确了各部门的处罚职权

1、对应义务条款的增加,相应地增加了处罚条款。

2、《办法》仅规定了住建部门的处罚职权,《条例》还明确了公安、城管、消防、规划自然资源、水主管等各部门的处罚职权。

3、处罚力度的增加。例如,《办法》规定的原物业服务企业未按规定交接的,由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,可处3万元罚款;原物业服务企业拒不撤出德赢ac米兰区域的,由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款。《条例》规定对拒不移交有关资料或者财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不退出德赢ac米兰区域的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

(十三)《条例》每一个条款的修改都涉及相关指导、监督主体的职责

《条例》全文主要是对业主、业主大会、业委会、德赢ac米兰委员会、建设单位、物业服务人在德赢ac米兰中的权利、义务的规定,而街乡、区住建部门的指导职责、区政府的组织领导和统筹协调职责涉及德赢ac米兰的方方面面,因此可以说,《条例》的某些条款虽未直接新增或修改相关部门的职责,但是每一条条款的修改都涉及政府及其部门的指导、监督职责。


二、适用范围与定义

1、适用范围

《条例》第二条第一款:本市行政区域内的住宅德赢ac米兰活动适用本条例;非住宅德赢ac米兰参照执行。

《办法》未区分住宅和非住宅,均适用。

2、定义

《条例》第二条第二款:物业服务人不仅包括物业服务企业,还包括专业单位和其他德赢ac米兰人。

《条例》中明确了物业服务人的义务和责任,不仅适用于物业服务企业,还适用于电梯、消防等专业服务单位,以及其他德赢ac米兰人。

三、“党建引领”写入条例

构建党建引领社区治理框架下的德赢ac米兰体系;推动在物业服务企业、业主委员会、德赢ac米兰委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。

社区党组织有权推荐业委会候选人,引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员,通过法定程序担任业委会委员。

四、政府和社会资本合作

《条例》第四条第二款:支持社会资本参与老旧小区综合整治和德赢ac米兰。

【解读】本条指出老旧小区综合整治和德赢ac米兰的资金来源和资本合作方向,下一步可能是住建部门或者区政府与社会资本进行合作,对老旧小区进行综合整治,探求多种治理可能。

2019年,朝阳区劲松一、二区的“一街两园”示范区在实施综合整治的过程中,引入了一家社会机构,由机构投入资金,在尊重居民意愿的前提下,对示范区进行整体改造提升。逐项改造硬件后,“一街两园”示范区又在过半居民的投票之下,首次引入专业化的物业公司,并按照“先服务,再体验,后收费”的原则,让居民“先尝后买”。

劲松模式,因此成为本市支持社会资本引入老旧小区综合整治的先例。2020年年初,市住建委主任王飞曾向媒体表示,正研究制定老旧小区综合整治的政策机制,推广“劲松模式”,支持社会资本引入老旧小区综合整治。327日表决通过的条例明确提出,支持社会资本参与老旧小区综合整治和德赢ac米兰。这意味着,本市从立法层面,正式支持社会资本在解决老旧小区综合改造的过程中发挥积极作用。

五、突发事件的处理职责

《条例》第十条:突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。

【解读】突发事件应对期间,街乡有落实市政府应急措施的职责,同时指导物业服务人开展工作,并给予物资和资金支持。物业服务人有服务指挥、落实应急预案和措施的义务。这也是根据这次的新冠肺炎疫情防控工作的实际情况,新增加的规定。

此次新冠肺炎疫情,对物业的综合应对能力和服务能力都是一次“大考”。疫情初期,防疫物资紧张。想要维持物业服务的正常运转,就不得不付出额外的成本,采购每天所必需的防疫物资,这让不少物业企业感受到压力。针对这一难题,条例草案进行了修改。

六、合法权益损害的救济

《条例》第十一条:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

【解读】

1、涉及的损害他人合法权益的行为:包括任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等。

2、业主大会和业委会的救济权利:一是可以直接要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失;二是可以作为原告提起侵权责任的诉讼,要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。

七、强化行业协会自律功能

《条例》第十二条【行业协会】 本市支持德赢ac米兰、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制团体标准、调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。

原有规定:《北京市德赢ac米兰办法》第三十条第二款 本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用,完善物业服务行业自律制度,促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素,定期发布物业服务成本信息。国务院《物业条例》未提到协会

【解读】

1、两个协会:德赢ac米兰和专业评估机构。北京市德赢ac米兰行业协会,北京市物业监理评估行业协会

2、制定规律规范

3、编制团体标准,行业标准。GBDB,1-5级物业服务标准,新建项目承接查验标准。对会员非常重要的。补充企业标准。基于自身的管理有更高的要求,可以交给政府做备案,给政府做公示。

4、调解行业纠纷。

5、组织业务培训。

八、司法行政部门法律援助

《条例》第十三条第二款:业主、物业使用人、物业服务人因德赢ac米兰事项需要法律咨询的,可以向公共法律服务机构咨询;符合法律援助条件的,可以依法申请法律援助。

【解读】本条涉及区司法局和司法所职责,向业主、物业使用人、物业服务人提供法律咨询,符合法律援助条件的,依法给予法律援助。

九、多元纠纷解决机制

《条例》第十四条:本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制,化解德赢ac米兰纠纷。

【解读】本条涉及居、村委会、街乡、司法行政部门、行业协会、人民调解组织等的调解职责。物业纠纷多而繁杂,涉及的每个业主的标的额并不大,都到法院诉讼,司法审判压力过大,影响纠纷解决效率,充分利用各机构、组织的调解职能,高效化解物业纠纷,避免矛盾激化、久拖不决,也有利于德赢ac米兰的和谐发展。

北京多元调解发展促进会系全国首家省一级、为行业性、专业性调解机构提供服务保障的自律性组织,本会旨在贯彻落实党中央、最高法院和市委关于加强多元调解的方针政策,整合北京地区行业调解组织和专业调解人员的优势资源,推进行业调解组织的整体规划和自我监管,提升专业调解的规范性和权威性,满足人民群众对多元化纠纷解决机制的需求,建设有时代特点和首都特色的多元调解模式。

还将北京多元调解发展促进会的94家会员单位吸纳为法院特邀调解组织,在互联网、金融、房地产、物业、知识产权等类型化纠纷领域大力推进行业协会先行调解,研发 “北京法院分调裁一体化平台”,推出手机微信端“北京法院微诉讼”公众号,将“多元调解+速裁”的多种功能集中在线上,为调解员开展工作提供信息化支撑。

十、哪些不得划入物业区域   

《条例》第十五条第二款:规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入德赢ac米兰区域。

【解读】此条涉及多部门职责:

1、明确德赢ac米兰区域和公共区域的范围,区分物业服务人和政府部门的权利(力)和义务。

2、需要区分开发商为管理方便在小区封闭周边留出的属于小区的用地,例如大门外、底商门口,虽未被封闭在小区中,但也未必是市政道路。

3、业主和物业服务人不得擅自将公共区域划入封闭的德赢ac米兰区域。

4、在小区周边违章停车的,涉及交通部门的管理职责。

5、小区周边的绿化养护,涉及园林部门的职责。

6、破坏绿化、道路、标志等行为,涉及治安管理等部门职责。

7、路面、井盖、绿化损坏需修复的,属于德赢ac米兰区域的,则应由小区负责修复,属于公共区域的,应由政府相关职责部门负责修复。

8、因路面、井盖、树木倒塌等造成的他人损失,区分管理人,由管理人承担责任。


北京市德赢ac米兰条例60条解读二

《北京市德赢ac米兰条例》2020年327日发布,将于202051日实施,共计八章104条。

惠诚律所政府法律顾问团队长期为首都地区住建领域、北京德赢ac米兰行业协会等机构提供法律服务与项目合作,现充分发挥物业领域政府法律顾问的实务与立法分析的专业优势,根据新条例的法条内容与原有的北京地区的各项规章、规范性文件、政策性文件进行逐条的分析比对,分析出了60大变化,其中对政府、相关组织的职责变化又做了重中之重的分析,厘定出13条职责的变动,供各级管理机构的决策参照。

本文也可以用于市区两级住建委、街乡政府、居委会、村委会、物业行业协会、物业企业、业主委员会等领域的实务解读。该文共计28000余字,全部系惠诚行政法周勤华律师团队之原创,如有修改完善之处,欢迎与我们联系。

十一、新增德赢ac米兰区域的划分意见

《条例》第十六条第一款:新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,住房和城乡建设主管部门应当就德赢ac米兰区域的划分提出意见,纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件,并向社会公布。
★解读★涉及国土规划和住建部门的职责。新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,住建部门就德赢ac米兰区域的划分提出意见,国土规划部门纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件。

十二、扩大德赢ac米兰区域调整的含义

《条例》第十七条:已投入使用、尚未划分德赢ac米兰区域或者划分的德赢ac米兰区域确需调整的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门,结合德赢ac米兰实际需要,征求业主意见后确定德赢ac米兰区域并公告。★解读★《办法》规定的调整仅涉及分立和合并,《条例》未提及分立和合并,仅规定“确需调整”,应理解为,除了分立和合并外,还有增加和减少德赢ac米兰区域。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

十三、新增已有小区未配建物业服务用房的解决办法

《条例》第十八条【物业服务用房】新开发建设项目,一个德赢ac米兰区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房,满足德赢ac米兰设施设备、办公及值班需求,具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。已投入使用但是未配建物业服务用房的,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供;建设单位和产权单位已不存在的,由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。★解读★立法只能对新开发建设项目的德赢ac米兰用房面积进行规定,但是对于已经投入使用的项目,仍需通过其他方式弥补德赢ac米兰用房面积的不足。一是要求建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式弥补,二是,建设单位和产权单位已不存在的,由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。《北京市德赢ac米兰办法》第七条:新建住宅物业,建设单位应当配建物业服务用房,包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米,业主大会及业主委员会办公用房建筑面积3060平方米。

十四、建设单位必须选聘独立的前期物业服务人

《条例》第十九条第一款:建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同。

★解读★

《办法》规定建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业性服务企业。意味着建设单位是可以自己承担前期物业服务的职责的,但是在《条例》中明确规定,建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同。似乎是响应《德赢ac米兰条例》第二十四条第一款“国家提倡建设单位按照房地产开发与德赢ac米兰相分离的原则”,但这还需要相关部门进一步作出规定,是否允许建设单位自行进行前期德赢ac米兰。

十五、新增规定前期物业合同的期限最长不超过二年

《条例》第十九条第三款:前期物业服务合同期限最长不超过二年,具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前,前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

★解读★

前期物业服务合同期限最长不超过二年,其他规定与原德赢ac米兰规范基本一致。

1、该条款主要针对如果前期物业服务不好,但是去长期不撤出的局面。

2、履行的期限一定要和开发商保修责任相配套,涵盖了绝大部分的保修责任。防水,主体结构。不算太大的成本压力。

3、如果合同届满之前3个月要做选聘;

4、可以做缩短期限。

5、事实服务,新服务公司还没有来履行。事实合同变成了法定,要注意。

6、如果期限不满,或前期合同未约定期限,新合同已签署,原前期合同就自动就终止了。跟以前不同,以前是要签新的,还要终止旧的,现在不需要了。

十六、新增建设单位与前期物业服务人共同确认德赢ac米兰区域

《条例》第二十条第一款:建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下,共同确认德赢ac米兰区域,对德赢ac米兰区域内的共用部位、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果。

★解读★

涉及区住建部门具有指导、监督的职责,建设单位与前期物业服务人共同确认德赢ac米兰区域,对德赢ac米兰区域内的共用部位、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果。

十七、建设单位办理物业承接查验手续的时间前移

《条例》第二十一条:在办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

(一)德赢ac米兰区域划分相关文件;

(二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)德赢ac米兰必需的其他资料。

物业已投入使用,上述资料未移交的,应当移交;资料不全的,应当补齐。

★解读★

《办法》规定前期物业服务合同解除的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,并移交资料。而《条例》将承接查验、移交资料的时间前移,至建设单位与前期物业服务人确认德赢ac米兰区域后。

十八、细化了前期物业费的承担主体区分规则

《条例》第二十二条:前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费,由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费,由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

★解读★

新增规定,要点如下:

1、以房屋交付为时间节点,当月及以前的费用由建设单位承担,次月之后的费用由业主承担。具体房屋交付之日如何确定还需要根据法律规定及房屋买卖合同的约定进一步界定,是建设单位通知收房的期限届满,还是业主实际收房之日。

2、如果房屋买卖合同未约定前期物业服务费用的承担,则由建设单位承担。

3、以前理解是成品保护,现在理解成为物业服务费。

4、不同的阶段,服务内容不一样。没有完工,即将完工,已经完工并交付,都不一样。

5、由建设单位承担改变成了靠合同约定。正常情况这个约定一定约定由业主承担,但是如果市场不好,优惠活动,可以利用这个条款进行促销。与其我给你补贴,还不如直接约定由开发商承担效果更好。

十九、新增街乡组织业主成立业主大会的职责

《条例》第二十四条:前期物业服务合同期限届满前六个月,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会,选举产生业主委员会或者组建德赢ac米兰委员会,就德赢ac米兰事项进行表决。

★解读★

解决小区入住多年无法成立业主大会的问题,规定街乡有组织业主成立业主大会的职责,且明确时间要求,前期物业服务合同期限届满前六个月。之前的规定街乡是依申请指定代表担任筹备组组长。

《办法》第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后,应当在德赢ac米兰区域内显著位置公示。

二十、明确业主的范围

《条例》第二十五条:房屋的所有权人为业主。

公房尚未出售的,产权单位是业主;已出售的,购房人是业主。

★解读★

一般而言,房屋的所有权人为业主,但是仍有很多特殊情形,《条例》对尚未进行房屋登记、产权证书和所有权人不一致等情形作出了规定,与《物权法》《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的规定一致。

本条例所称业主还包括:

(一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

二十一、综合物权法及相关司法解释关于共有部位的规定

《条例》第二十六条:德赢ac米兰区域内的以下部分属于业主共有:

(一)道路、绿地,但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外;

(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

(四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施;

(五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

★解读★

明确了德赢ac米兰区域内属于业主共有的部分,综合了物权法及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。同时增加一项“法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分”,作为兜底条款,房屋买卖合同中可以将开发商有权处分的部分约定为业主共有,例如开发商配建的会所;同时,合同中约定纳入业主公摊的部分也应属于业主共有。

《物权法》

第七十三条 【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第七十四条 【车位、车库的规定】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

二十二、业主义务的增加事项

《条例》第二十七条第二款:业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第二十八条:业主应当履行下列义务:

(四)配合物业服务人实施德赢ac米兰;

(七)履行房屋安全使用责任;

(八)按照规定分类投放生活垃圾;

★解读★

在《德赢ac米兰条例》关于业主义务规定的基础上,根据相关法律法规的规定,增加或者说是强调了业主的义务。

1、业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益,这是权利行使的应有之意,权利行使也有边界,不能损害其他人的合法权益。

2、业主与物业服务人签订了物业服务合同,即有义务配合德赢ac米兰,不能以德赢ac米兰服务不到位、合同非其本人签署等不予配合。

3、履行房屋安全使用责任,不仅涉及业主个人利益,还涉及业主共同利益和社会公共安全。

4、按照规定分类投放生活垃圾,是关于垃圾分类法律规范中的要求,涉及住建、发改、生态环境等多个部门职责。

另外,对安全使用物业,《条例》第七十八条还进行了专门规定,涉及多个部门的职责,后面再讲。

二十三、增加业主大会有权决定事项

《条例》第三十四条第一款:业主大会依照法律法规的规定召开,决定下列事项:

(八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准,对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计;

(九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

★解读★

相对于《德赢ac米兰条例》和《北京市德赢ac米兰办法》,《条例》对业主大会有权决定的事项增加了三项:

1、业委会委员津贴或补助标准。

2、对业委会主任实施经济责任审计。

3、改变或撤销业委会作出的与业主大会决定相抵触的决议。

二十四、新增居民委员会、村民委员会组织提出成立业主大会的申请

《条例》第三十条:一个德赢ac米兰区域内,已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的,百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请,居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

★解读★

符合条件的业主可以向街乡提出成立业主大会的申请,但是有时业主法律知识、组织能力、精力有限,并不能组织5%以上的业主,导致业主大会在申请阶段即遇到难题,《条例》新增在符合业主大会成立条件的前提下,居民委员会、村民委员会也可以组织业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

二十五、筹备组的成立规则修改

《条例》第三十一条:街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内,对提出申请的业主身份和申请进行审核,对符合业主大会成立条件的,指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议,成立筹备组。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生,由街道办事处、乡镇人民政府确定;业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

筹备组成立七日内,筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在德赢ac米兰区域内显著位置公示。

★解读★

《条例》关于业主大会和业委会的成立、运行主要是参考《业主大会和业主委员会指导规则》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》。《条例》主要的修改内容如下:

1、将原规定的



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